房產學人——聯匯、開放市場和樓價波動的鐵三角
2011-07-12
自○四年至今,香港樓價已經上升了差不多三倍,更已超越九七年的歷史高位,和超過家庭入息中位數的五成。全城各界均認為樓價已經過高,政府推出打擊炒樓措施、加推土地供應、又降低借貸成數,但樓市似乎沒有太大的反應,樓價仍然居高不下,到底是「不合理亢奮」的盲目追價現象?還是理性的投資保值行為呢?

        分析香港樓價,常以港幣計,有一大匯率盲點,就是以港元結算的樓價指數,顯示樓價從○四年低位上升了約三倍;但若以金價作為結算單位,樓價從○四年起一直下跌,跌幅超過三成;若以油價結算,樓價同樣是一路下跌,跌幅約一成。原因當然是金價從○四年起至今上升超過四倍,油價亦升超過三倍多。所以香港樓市出現一個怪現象,對港元持有人來說,樓價可能升得過高,但對黃金、石油或者強貨幣持有人來說,香港的樓價是愈來愈平。

        當
政府以聯匯限制匯率和利率浮動,同時堅持開放市場原則,容許外資自由進出,資產價格的浮動便成為反映輸入性通脹的工具,因此黃金和石油都以倍數的價格上升,反映當前銀根供應過剩的通脹預期。當其他因素不變,港幣跟隨美元貶值時,樓價的上升是反映資產原有的購買力,發揮其保值功能。換言之,聯繫匯率、開放市場和資產價格自由浮動,是系統內部的平衡機制,任何干預,皆可引發動盪和系統失衡。

        因為住屋既是投資工具,亦為民生所需,樓價的波動對社會穩定有很大的影響,要求政府干預之聲亦隨樓價而上升,但只要明白鐵三角的道理,若以限價出售來干預,即是把珍貴資產廉價賣給非港元持有人,若以增加土地供應來干預,恐怕短期內政府的彈藥有限,而且土地供應能放不能收,一旦匯價逆轉,樓價下跌,政府對土地供應過剩的問題將是束手無策的。

        樓價與貨幣供應的關係,我早在○九年發表的樓市泡沫一文預示,因此,政府的長期土地供應政策,不應以短期調節樓價為目標;若須解決中產置業問題,應把房屋的投資部份與住屋需求分開。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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